新冠肺炎疫情過后，房屋租賃合同糾紛案件會不會出現(xiàn)爆發(fā)性增長？
如果租客提出減免租金或延長租期的要求，房東如何處理？
3月3日上午，北京市西城區(qū)人民法院“訴源治理直通車”線上講堂聚焦“受疫情影響，合同無法履行怎么辦？”這一熱點話題，法官就公眾關心的合同類糾紛常見問題進行普法。
因疫情延遲復工，租客能否要求房東減免租金或者解除合同？
西城法院民一庭法官徐瀾濤表示，疫情防控期間，租客對租賃房屋的使用和收益可能會受到一定的限制，特別是在政府發(fā)布行政命令或采取行政措施，要求租客延遲復工的，在這種情況下，租客可以要求減免因行政命令或管控措施導致的延遲復工期間的租金。
徐瀾濤直播普法
此外，如租客因被隔離或受到出行管制，致使其無法使用房屋，租客有權(quán)要求房東依照公平原則減免其在隔離期間的房屋租金。但是，如果“疫情”或行政機關的管制措施，并未導致租客合同履行的障礙，如租客僅是基于恐懼感染肺炎而不使用房屋，那么因為疫情的發(fā)生與租客不能履行合同義務之間沒有必然的因果聯(lián)系，租客不能以不可抗力為由要求減免租金，更不能免除違約責任。
值得注意的是，合同法規(guī)定“當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任”。“也就是說，如果租客在疫情發(fā)生前就已經(jīng)存在遲延支付租金的情況，那么，就不能以‘疫情不可抗力’為由免除責任。”徐瀾濤補充道。
因疫情影響，房東必須減免租金或延長租期嗎？徐瀾濤提醒，這符合一般情理，但并不屬于房東的合同義務。“租金的減免及租期的延長都屬于對合同內(nèi)容的變更，需要雙方進行充分協(xié)商，如雙方不能協(xié)商一致的話，應及時通過訴訟解決。法院會從房東的承受能力、租賃房屋的用途、以及疫情對合同履行的影響程度等方面進行綜合判斷。”
新冠肺炎疫情過后，房屋租賃合同糾紛案件會不會出現(xiàn)爆發(fā)性增長？
徐瀾濤表示，疫情過后，房屋租賃合同糾紛案件很有可能會呈現(xiàn)增長趨勢。“2003年非典疫情結(jié)束后，西城區(qū)因疫情直接引發(fā)案件62件。2004年因疫情引發(fā)的租賃合同案件23件，之后呈逐年減弱的特點。”
徐瀾濤說，本次新冠疫情波及范圍廣、時間長，加上近年來房屋中介公司發(fā)展迅猛，部分公司以“二房東”身份進行房屋出租賺取租金差價，將資金用于企業(yè)規(guī)模急速擴張。疫情之下，一旦租客大量退租或到期不能支付房租，中介公司無法按時向房東支付租金，可能出現(xiàn)中介機構(gòu)陷入資金鏈斷裂、房東陷入無法收到租金的困境，甚至導致集團性訴訟發(fā)生。
