近年來，鄉村振興戰略的提出使得一部分人對鄉村生活產生向往之情，鄉村的如畫美景讓不少城里人流連忘返，甚至產生了購房置地的念頭。
然而，城里人在農村購房置地遠沒有想象的那么美好，由于違反法律的強制性規定，購房合同會被認定自始無效，原房主隨時都可要求購房人返還住房。對此律師提醒，城里人買農村房須謹慎。
案例
賣房4年 老漢反悔
2013年，李老漢將3間農村民房作價2500元賣給了城里退休的趙某夫婦。雙方簽訂了房屋買賣合同，趙某夫婦當日就付清了房款，滿心歡喜地裝修布置。搬進新家后，趙某夫婦開始了養雞逗鵝、悠閑自在的鄉村生活。
2017年10月，李老漢對賣房一事反悔，認為趙某夫婦不是該村村民，無購買農村房屋的權利，自己因年事已高、不懂政策，才與趙某夫婦簽訂了買賣合同。協商無果，李老漢將趙某夫婦起訴至法院，請求確認房屋買賣合同無效，讓趙某夫婦返還房屋。
趙某夫婦認為，雙方白紙黑字簽了合同，且已經履行了4年多，怎么能說反悔就反悔。為維護自身合法權益，趙某夫婦提起反訴，同意返還涉案房屋，但要求李老漢賠償他們房屋增值部分的80%，以彌補損失。
判決
違反法律 合同無效
法院經審理認為：農村集體經濟組織成員將房屋賣給非本集體經濟組織成員，在處分房屋所有權的同時，也處分了宅基地的使用權，損害了集體經濟組織的權益。
趙某夫婦非某村集體經濟組織成員，與原告于2013年3月簽訂的房屋買賣協議雖系雙方當事人的真實意思表示，但因違反了國家法律的強制性規定，故買賣合同無效。
根據《合同法》第58條規定，合同無效后，應當返還財產，并根據雙方過錯程度承擔賠償責任。經鑒定，涉案房屋目前的市場價值為4萬元，明顯高于趙某夫婦購買時的原價，房屋增值部分即為合同無效所產生的損失。結合購房年限、雙方過錯程度及原告反悔之本意，趙某夫婦、李老漢應按三七比例承擔過錯責任。
2018年3月7日，法院依法對該案作出判決：李老漢與趙某夫婦案涉房屋買賣合同無效；李老漢返還趙某夫婦購房款2500元，賠償案涉房屋增值部分的70%，即2.62萬余元；上述款項付清后20日內，趙某夫婦將案涉房屋返還李老漢。鑒定費和訴訟費按雙方的過錯責任依法分擔。
釋法
買不了房 但可以租
我國《土地管理法》第62條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地；農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。2007年12月，國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》再次強調：農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。
農村宅基地房屋出售后，賣地農民將成為失地農民，不利于保護農民利益，也損害了集體經濟組織利益。目前，城鄉界限尚未完全打破，我國法律對農村宅基地的流轉采取限制性規定，農民與本集體經濟組織外成員簽訂的宅基地或宅基地上房屋的買賣合同無效。
那么，有些城鎮居民想去農村環境好的地方居住養老或開個民宿，又該怎么辦呢？其實農村房屋不能購買，但可以租。而且，隨著大批農民進城務工生活，這樣做還能提高農村住房利用率，拓寬農民增收渠道。
（區依法治區辦供稿）
